在房价绝对值和房价涨幅方面，海南都需要积极管控。尤其是今年各地房价都有蠢蠢欲动态势，及时发现此类问题和及时出击管控变得很关键。“对房地产风险防控作进一步部署”“时刻把风险防控抓在手上”，一天内，两位海南省级领导在不同场合表达了海南省防范房地产风险的态度和决心。

一位是海南省委书记沈晓明，另外一位是海南省省长冯飞，两人均表示海南将继续防范房地产风险。6月21日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，海南省人民政府省长冯飞在介绍海南自由贸易港法有关情况时表示，对房地产风险防控作进一步部署。

同一天，沈晓明在学习日报刊文称，要深刻汲取汽车走私、房地产泡沫、海南国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训，时刻把风险防控抓在手上，坚持稳扎稳打、步步为营，成熟一项推出一项，确保既“放得开”又“管得住”，风险防控有力有效，海南自由贸易港才能行稳致远。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，海南经历过上世纪90年代房地产泡沫阶段，又在近几年坚持以“壮士断腕”的决心逐步摆脱房地产依赖，房地产调控取得了阶段性成果。此次海南省政府再次强调深刻汲取房地产泡沫、海南国际旅游岛建设初期房价大涨的教训，明确表现出政府对于“房住不炒”不动摇和强化房地产调控力度不放松的态度。

在一定程度上，上述历史教训降缓了海南发展速度。

历史教训是深刻的。

1988年4月13日，海南正式成为中国第31个省级行政区。同时，它也是中国最大的经济特区，享受到超乎想象的优惠政策。一时间，全国各地的人纷纷涌向海南“淘金”， 海南房地产很快热了起来。

到了1992年海南房价一路飙升，海南省房地产平均价格从1991年的1400元/平方米猛增至5000元/平方米，1993年上半年达到顶峰，价格为7500元/平方米。在这期间，无数的房地产公司开始炒卖地皮和房产，在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。1993年，政府出手调控。一夜之间，海南全省遍布“烂尾楼”。

据媒体报道称，当时海口市烂尾楼总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。当时只有700多万人口的海南房地产积压量竟占全国的十分之一。

之后，海南花了8年时间复苏房地产市场。

到了2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛。随后海南房价迅速上涨，各路炒房资本蜂拥而至，海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。

海南房价由年初的6000多元/平方米，涨至2011年年底过万元，大涨6成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元/平方米；三亚最生猛，由1万元涨至近2万元/平方米，飙升一倍；好景不长，到了2013年初，海南整体房价几乎以腰斩的形式大跌，又被打回原形。

以凤凰岛房价为例，高峰期成交价去到10万元/平方米，到2013年初房价腰斩至4.5万元/平方米。

市场再次经历沉浮。

近几年来，为了防范房地产风险，促进房地产市场平稳发展，海南做了一系列举措：2016年，海南开始实行“暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批”政策；2017年永久停止4个中部市县开发新建外销房地产项目，实行商品住宅区域限购；2018年4月，海南实行全域限购，严格限贷和限制转让，严格落实量价调控目标，并叫停违法违规项目、全面停止办理产权式酒店用地审批、打击外来人员私下购买宅基地；2020年，海南推出安居房、人才房等保障性住房。

这一系列的举措取得了初步成效。

公开资料显示，海南房地产开发投资从2017年2053亿元的峰值，下降至2020年的1341亿元，总量减少35%。

此外，根据《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》（摘要）显示，海南省2021年一季度，高技术制造业占投资比重同比提高8个百分点，不含房地产的产业投资拉动投资增长5.3个百分点，非房地产的投资已经超过60%，产业的投资已经将近70%。

张波认为，自由贸易港的建设为海南房地产长期发展奠定扎实基础。自由贸易港的建设代表着海南实体经济发展的新阶段，通过不断打造对外开放的新高地，实现海南发展的新格局。有了自由贸易港的大发展，未来海南房地产不再只是围绕着旅游度假做文章，而是会进一步产城整合，推进地区建设和房地产同步有序前进。

在2018年海南省政府工作报告中，海南省政府表示，未来5年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。

今年是海南全域限购三周年。为了维护限购政策的持续性、稳定性和严肃性，促进房地产业持续稳定健康发展，3月份，海南省人民政府办公厅发布了《关于印发海南省2021年房地产市场专项整治工作方案的通知》，全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

海南房地产市场正变得健康而持续。

6月15日，在海南省委召开的全省“查堵点、破难题、促发展”活动动员部署会上，海南省委书记沈晓明毫不客气又毫无留情地向全省干部发出“灵魂之问”。

“为什么过去几年，有的市县没有一个产业项目落地，没有一个大产业项目建成投产。各市县在产业上有一些小规模的‘盆景’，但为什么没有形成“森林”和“风景”？中央支持海南发展，有关部门专门建立了自由贸易港建设中央预算内专项资金，但各市县申报的项目却不多？在营商环境方面，有的市县新官不理旧账，之前招商的投资项目换了领导就不算数了，为什么以前对投资商说可以，现在又说不可以？……”

本次大会主题为通过深入推进党史学习教育和作风整顿建设，引导全省广大党员干部通过解决基层的困难事、群众的烦心事，把“我为群众办实事”落到实处；同时这也是海南打造法治化、国际化、便利化一流营商环境的重要抓手。一流营商环境是海南自由贸易港建设的重要目标，是海南发展的“金饭碗”。厅处级领导干部大多是政策制定的“最初一公里”，要完善闭环反馈机制，掌握政策落实的“最后一公里”。“近年来，我省营商环境虽有改进，但与人民群众和市场主体的实际感受尚有偏差。”沈晓明说。

事实也验证了海南省高层的清醒判断：在改善人居环境方面，有的城镇和农村污水管网和处理设施长期“当盆景”“晒太阳”；在改善民生问题方面，原本设定为十三五完成的“一市（县）两校一园”任务，却除了海口、三亚、澄迈、屯昌，其余15个市县（不含三沙）均未完成；省委正式决策的要求全省各地学校要建游泳池、开游泳课，却因游泳课老师资格认证一直被多个部门推诿扯皮而不能落实，导致全省中小学生意外悲剧事件屡屡上演；一直喊着海南菜价贵，为此省委和省政府提出的大棚蔬菜基地建设计划，结果面积不增反减，地方领取的相关补贴却一直不少。每个市县要建一座公益性蔬菜批发市场任务，至今仍有地方尚未完成。

也正因此，在此次大会上海南省委要求：这次活动的效果，要以人民满意不满意、高兴不高兴、答应不答应为评判标准；具体做法：厅处级领导干部亲自要深入基层一线，自觉站在人民群众和市场主体的角度，通过换位体验，对各项惠民惠企政策的落实情况进行感受评估，对各类堵点难点问题进行疏解排查。相关规定为：要杜绝搞形式、走过场，好大喜功、虎头蛇尾。对只下基层不解决问题、人民群众和市场主体评价不高的干部，要及时进行提醒、批评乃至撤换，涉及违法违纪的要严肃处理。要坚持尽力而为、量力而行。对于马上能办的要马上办，对于暂时办不了的要向群众做好解释工作，不作脱离实际、难以兑现的承诺，不盲目吊高群众胃口。据介绍，为做好此次活动，海南当地媒体还将开设舆论监督栏目，并要确保天天有新闻。

沈晓明曾多次强调营商环境的重要性。

今年4月12日，在国务院新闻办举行的海南自由贸易港政策制度建立进展情况发布会上，沈晓明表示，把营商环境作为自由贸易港建设的“金饭碗”，以制度集成创新为核心，发布制度创新案例12批116项。强化海南版国际贸易“单一窗口”，压缩审批时限七至八成，极简审批受到各类市场主体欢迎。

2020年12月1日，海南省召开全省领导干部会议，会上宣布中央决定：沈晓明同志任海南省委书记。沈晓明在会上表示，将始终坚持高质量发展，贯彻新发展理念，融入新发展格局，着力把海南打造成为国内大循环和国内国际双循环的重要交汇点，加快推动自由贸易港政策细化落地，坚定不移推进产业转型升级，持续巩固消费主引擎地位，不断提高岛屿经济外向度，提升创新驱动力，高标准创一流营商环境，不断提升经济整体活力。始终坚持人民至上，深入贯彻以人民为中心的发展思想，不断满足人民群众对美好生活的向往，稳控物价，不断降低群众生活成本，努力办好各项民生事业，让老百姓更加轻松地过上好日子。

2020年9月，时任海南省省长的沈晓明在七届省政府召开第六次全体（扩大）会议上指出，处理好政府和市场关系，使市场在资源配置中起决定性作用、更好发挥政府作用，是创一流营商环境的根本。他强调要围绕创一流营商环境，持续推进政府与市场关系的创新优化。

6月21日，海南省人民政府省长冯飞在国新办发布会上表示，去年海南自贸港建设总体方案公布，部分优惠政策相继出台，进入海南的市场主体井喷式增长。省长冯飞强调，要对招商引进的企业既讲清讲透税收优惠政策，也讲清享受的门槛和条件，对钻空子的空壳公司一个都不要！简短的一句话，力逾千钧，掷地有声，清晰地传达出海南省委省政府高质量打造中国特色自由贸易港的决心，我们必须为这波操作点赞！

自2020年6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》发布以来，海南自贸港的各项优惠政策吸引了全世界的目光，不少企业纷纷抢滩登陆。截至今年5月31日，短短一年时间海南新增市场主体37.5万户，同比增长44.33%。市场主体的快速增加，说明海南自贸港的投资热度，人们普遍对海南未来发展的看好，却也或多或少潜藏着隐患。早在《总体方案》公布之初，就有舆论担心，海南自贸港空前税收优惠推出，是否会迎来大量空壳公司避税？这不是杞人忧天，作为世界首个跨境自贸区、区域性国际金融港的霍尔果斯市，此前由于注册审查不严以及监管不规范，曾一度导致空壳公司比比皆是，一址多照、逃税漏税等乱象丛生，成为空壳公司的“避税天堂”。为了避免海南出现这种情况，在海南的优惠税收政策中，国税总局防范性地推出了“实质性运营”规定。如今，省长冯飞更是公开、清晰地表明了海南要质量不要数量，杜绝空壳公司将海南自贸港当成“避税天堂”的决心，这是一种面对新增市场主体激增的清醒认识，更展现了海南省委省政府建设海南自贸港的理性和智慧。

当然，要杜绝钻空子的空壳公司，更加考验的各级各部门、广大领导干部是否能够坚定地执行《海南自由贸易港建设总体方案》政策要求，在招商引资过程中讲清讲透各项政策、门槛和条件，既要不断扩大招商引资，增加和吸引投资企业，也要牢牢守住高质量建设海南自贸港的底线，对不具备门槛和条件的企业坚决说“不”！同时，也需要税务、工商等相关职能部门加强监管，严格审查新增市场主体，对不符合条件的市场主体坚决清除，加强市场主体经营状况的监管，对存在一址多照、逃税漏税等现象的市场主体，依法采取措施追究相关责任人的法律责任，并追溯调查招商引资相关部门、责任人的责任。唯有营造一种防范打击空壳公司的氛围，才能有力震慑“浑水摸鱼”之人！

“坚决不让海南自贸港成为避税天堂”

自由需要受到约束。由特殊税制、零关税、低税率带来的“避税天堂”的担忧始终存在。自去年海南自贸港建设总体方案公布，部分优惠政策相继出台，进入海南的市场主体井喷式增长。冯飞坦言，这些企业类型繁杂、鱼目混珠，有个别市场主体“钻空子”。 防风险，已经成为海南自贸港最重要命题。冯飞也表态，坚决不让海南自贸港成为“避税天堂”。这其中有一条重要标准，即享受所得税优惠的企业必须满足“实质性运营”条件。根据财政部、税务总局要求，实质性运营是指企业的实际管理机构设在自贸港，并对企业生产经营、人员、财务、财产等实施实质性的全面管理和控制。今年3月，细化标准出台。在必须满足企业注册在自贸港这个大的前提下，又细分了三种不同情况，确保税收优惠落实到企业，同时不能够被“钻空子”。

“钻空子的空壳公司一个都不要。”冯飞说，对风险的识别从企业登记环节就开始了，之后又细化到行业、到市县。对招商引进的企业，既讲清讲透税收优惠政策，也讲清享受的门槛和条件，纠正急功近利等思想认识上的偏差。此外，离岛免税套购走私、金融风险、房地产风险也是防范的重点领域。去年7月以来，海南自贸港联合海关已经开展了12轮专项打击行动，打掉套购团伙80个，对违规旅客实施三年内不得享受离岛免税购物政策的“资格罚”。

资料来源：海南楼市在线